Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как выгоднее гасить ипотеку досрочно уменьшение платежа или срока

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно уменьшение платежа или срока

Как изменится ваша ипотека, если вносить досрочки ежемесячно. Считаем на примере

14 январяОдно из условий быстрой выплаты ипотеки — досрочные погашения.

В этой статье хочу показать на конкретном примере:

  1. что выгоднее : вносить досрочки небольшими суммами ежемесячно или редко, но большими суммами.
  2. как изменится ваша ипотека (а можно сказать и жизнь)), если вносить небольшую сумму досрочными платежами ежемесячно.
  3. уменьшать платеж или срок ипотеки.

Итак, возьмём для примера такие исходные данные: ипотека в размере 1 000 000 рублей на 7 лет под 9%. Если у вас сейчас ставка больше, то возможно нужно задуматься о рефинансировании.

Как рефинансировать ипотеку и какие ставки рефинансирования сейчас предлагают банки читайте . Ежемесячный платеж 16 089 рублей. Переплата за пользование кредитом 351 434 рубля.1.

Если вносить ежемесячно по 3000 рублей досрочными платежами, то

  1. при уменьшении размера платежа, через год вам нужно будет платить уже 15 522 рубля, а переплата по кредиту составит 309 643 рубля (сэкономите 41 791 рубль).
  1. при уменьшении срока ипотеки, переплата по кредиту составит 276 843 рубля (сэкономите 74 591 рубль), срок ипотеки уменьшится на 1 год!

Вывод: выгоднее вносить досрочки с уменьшением срока ипотеки.

Но и с уменьшением платежа тоже лучше, чем вообще не погашать досрочно.Если у вас ипотека от Сбербанка, есть нюансы какого числа вносить платежи. Об этом в .2. Теперь посмотрим, что изменится, если вносить не каждый месяц, а одной суммой раз в год.Так как ежемесячно мы на примере вносили 3000 рублей, то теперь будем раз в год вносить 36 000 рублей (с уменьшением срока, т.к.

Об этом в .2. Теперь посмотрим, что изменится, если вносить не каждый месяц, а одной суммой раз в год.Так как ежемесячно мы на примере вносили 3000 рублей, то теперь будем раз в год вносить 36 000 рублей (с уменьшением срока, т.к. это выгоднее)Такой подход особо не отличается от ежемесячного внесения, выгода в переплате по кредиту составит всего 1000 рублей.3. Что выгоднее: уменьшать платеж или срок ипотеки уже понятно.

Большую выгоду принесет уменьшение срока. НО! Если у вас очень большой ежемесячный платеж, который не позволяет нормально жить, то лучше конечно сначала уменьшить платеж, а потом разбираться со сроком.Все расчеты проводились в калькуляторе досрочных погашений на сайте Делитесь в комментариях, видите ли смысл в досрочных платежах?

Как погашаете досрочно? Если статья была вам полезна, ставьте лайк и подписывайтесь на канал!

Выводы

  • Уменьшение платежа существенно затягивает ваши отношения с банком — в этом конкретном случае на 1 год и 7 месяцев. Ежемесячный платёж при этом в первое время уменьшается не так быстро, как хотелось бы: при выплатах без досрочек после года ипотеки его размер составит 21 405 рублей, при досрочных выплатах с уменьшением платежа — 20 345 рублей.
  • Если вас устраивает размер доли основного долга в структуре платежа, сокращайте срок кредита. Размер ежемесячной выплаты в любом случае будет уменьшаться быстрее, чем изначально, за счёт сокращения остатка основного долга.

Что пишут в договоре?

Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода.

Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит? Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах.

Его условия (верны для большинства ипотечных программ):

  1. В случае частичного погашения заемщик указывается в заявлении, как планирует изменить график платежей — в сторону изменения суммы или срока выплат;
  2. Перед тем, как досрочно внести платеж (частичный или покрывающий весь остаток долга), заемщик обязан уведомить банк, написав заявление. В документе указывается планируемая сумма и дата погашения;
  3. Если речь идет о полном закрытии кредита, в течение 30 дней заемщик обязан выплатить банку тело ипотеки, проценты и неустойки (если таковые имеются).

Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.

Меня лично это маленькое сравнение повергло в приятный шок.

В довесок добавлю небольшую историю, как поступают «прошаренные ипотечники»:Они берут квартиру с максимальным сроком кредита (на 30 лет).

При этом ежемесячный платеж получается не таким большим (конечно же с учетом, что есть первоначальный платеж). Даже на случай ситуаций связанной с потерей работы или альтернативного источника дохода, ежемесячный платеж будет оставаться вполне комфортным. Далее они досрочно погашают кредит на уменьшение срока большими суммами (допустим по 100 000 ₽ в месяц) и выплачивают весь кредит за 2-3 года вместо 30 (это не шутки, посчитайте сами в кредитном калькуляторе ).Или еще пример (когда я первый раз знакомился с ипотекой, он очень помог мне осознать простые истины)Та же ситуация: 3 000 000 ₽ стоит квартира, первоначальный взнос 800 000 ₽ на 20 лет, ежемесячный платеж 22 709 ₽.

Далее они досрочно погашают кредит на уменьшение срока большими суммами (допустим по 100 000 ₽ в месяц) и выплачивают весь кредит за 2-3 года вместо 30 (это не шутки, посчитайте сами в кредитном калькуляторе ).Или еще пример (когда я первый раз знакомился с ипотекой, он очень помог мне осознать простые истины)Та же ситуация: 3 000 000 ₽ стоит квартира, первоначальный взнос 800 000 ₽ на 20 лет, ежемесячный платеж 22 709 ₽. Представим ситуацию, что вы накопили денег на сумму годового платежа (то есть 22 709 ₽ умножаем на 12 месяцев, получаем 272 508 ₽) как думаете, если отнести эту сумму в банк и досрочно погасить кредит на уменьшение срока платежа, на сколько сократится график (признаюсь честно, когда я не влезал в тему ипотеки, думал, что на 12 месяцев). 6 лет и 3 месяца ?! Я чуть со стула не упал, когда калькулятор выдал мне эту информацию.

Ну и конечно же 1 423 329 ₽ Экономии.Итог: Погашение кредита выгоднее всего делать на уменьшение срока платежа, чем на уменьшение ежемесячного платежа.Кстати, данная статья применима не только к ипотечным, но и к любым другим кредитам, в которых есть возможность досрочного погашения.Не начитались одной статей, держите ссылку на

Как так вышло?

Каждый месяц набегают проценты по кредиту. Одни и те же, так как срок кредита на них не влияет, а только ставка и остаток долга. Далее вы вносите платёж, не по графику, а один и тот же досрочный, для примера — 20 вместо 17 тысяч рублей.

Проценты одинаковы, платёж одинаковый, значит в независимости от выбора вы сократите долг на одну и туже сумму. А значит проценты в следующем месяце будут опять одинаковыми.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81).

Экономия составит около двух тысяч рублей. Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком.

Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа.

Ведь банку невыгодно быстрая оплата долга. Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.

Юридические аспекты

Ипотечные займы имеют особый правовой статус. Под действие закона № 353-ФЗ от 21.12.2013 года они попадают лишь частично (ст.

6.1). Так, к отношениям применяются следующие требования нормативного акта:

  1. выдача графика погашения займа;
  2. запрет удержания с должника комиссий за выполнение банком прямых обязанностей;
  3. размещение в свободном доступе правил предоставления, использования и возврата денежных средств;
  4. бесплатное проведение операций по кредиту.
  5. информирование клиента об общей стоимости кредита и указание суммы на первой странице договора;

Это означает, что право на досрочное погашение не является безусловным. Если заемщик не направил в банк извещение о желании рассчитаться, ему могут отказать в операции.

Сослаться на общие правила о потребительских кредитах не удастся.

Это оказалось фантастикой!!!!

Мы бы уменьшили переплату на 580 тысяч! А ипотека сократилась бы на 6 лет!

Здесь у всех наконец включились мозги, и было принято решение — все свободные деньги отправлять на досрочное погашение.Мы отказались от покупки шкафа, взяли все отпускные, 13-ую зарплату и начали вносить эти деньги в досрок.11.02.2020 — 50 тыс.

рублей13.02.2020 — 100 тыс. рублей26.02.2020 — 50 тыс. рублей1.03.2020 — 50 тыс. рублейЧто у нас вышло:

Когда выгоднее уменьшать срок

Если при дополнительном внесении средств выбрать вариант «на уменьшение срока», то вы будете ежемесячно выплачивать ту же сумму, что прописана в договоре, но уже не десять лет, а, например, девять.

Количество «освободившихся» месяцев будет зависеть от того, когда и какую сумму вы внесете.Уменьшение периода кредитования выбирают:

  1. располагают большой суммой «свободных денег»;
  2. если хотят поскорее избавиться от долгов;
  3. специально выбрали длительный срок кредитования для подстраховки, но при этом имеют возможно вносить больше денег.
  4. есть возможность активно погашать долг в первые полгода, если это не противоречит подписанному договору;
  5. не боятся потерять работу и уверены в своем финансовом состоянии на ближайшие 10 лет;

Важно: в некоторых банках запрещено вносить дополнительные платежи в первые 3 месяца после выдачи займа.При досрочном погашении кредита или ипотеки в первые месяцы, лучше уменьшать срок выплат, а не сумму, потому что начальные платежи в основном перекрывают проценты — долг при этом остается практически неизменным. Рассмотрим два первых и последних платежа при аннуитетной системе:ДатаРазмер платежа, руб.Погашение долга, руб.Погашение процентов, руб.03.12.1816 1333 80412 32803.01.1916 1333 44212 69103.10.2816 13315 75537803.11.2815 18714 996190Чтобы сократить срок на один месяц, досрочно погашая ипотеку в самом начале, вам нужно будет заплатить: 16133 (обязательный платеж) + 3442 (погашение долга за следующий месяц) = 19575 рублей.В то же время, если сократить период кредитования на последний порах, придется отдать: 15187 (обязательный платеж) + 14996 (оплата следующего месяца) = 30183 рубля.Если вы, как и в предыдущих примерах, сможете единоразово внести 100 000 через семь месяцев после получения кредита, ваша выгода составит:По аннуитетному платежному типусрок, мес.переплата, руб.экономия, руб.Без внесения дополнительного платежа120935 073–С внесением97679 248255 825По дифференцированному платежуСрок, мес.Переплата, руб.Экономия, руб.Без внесения дополнительного платежа120756 038–С внесением107621 636134 401Так же, как и при уменьшении размера платежа, гасить ипотеку или кредит досрочно с целью сокращения срока выгоднее в первые несколько лет. Если внеочередной платеж будет внесен в мае 2027, экономия составит:

  1. Для дифференцированной – 14402, а период кредитования будет 107 месяцев, вместо 120.
  2. Для аннуитетной системы – 18615, при этом срок сократится всего на 8 месяцев.

Обратите внимание, что при дифференцированном типе платежа сокращение срока будет зависеть от суммы пополнения, а не от даты.

То есть, если вы вносите 100 000 в мае 2020, то срок сократится на 13 месяцев, а сумма переплат — на 134401 рубль. Если вы отдаете деньги в мае 2028 года, то срок также будет меньше на 13 месяцев, но при этом экономия составит всего 14402 рубля.РЕКЛАМА

Самое ужасное в ипотеке это, конечно же проценты. Взяв в кредит 3,5 млн руб. ты должен заплатить еще столько же сверху и общая сумма выплат за 15 лет составляет 7млн руб!!!

Как только был сделан базовый ремонт и родители перебрались в новую квартиру, старую квартиру за 700 км от Москвы решено было продать.

Нам нужно было сделать это быстро, поэтому высокую цену мы не выставляли. Так мы получили еще 2,7млн рублей, из которых 2,1 млн отправили на досрочное погашение.Мы уменьшили сумму платежа до 15 тысяч рублей, и уменьшили переплату на 2 млн рублейЕсли бы мы оставили платеж в 39 тысяч, но уменьшили бы срок ипотеки, то мы бы сэкономили на переплате на 1 миллион рублей больше!!!!

Но мы решили, что 15 тысяч в месяц психологически платить комфортнее на случай тяжелых экономических времен.Дальше мои родители пошли в разнос и начали покупать дорогую кухню, считая, что они молодцы, и остаток по ипотеке остался маленький = 1,4 млн долга + 1,5 млн начисленных процентов.По своей глупости, я тогда не знала о силе даже маленьких взносов в досрочное погашение. Мы задумались об этом в Новый год, когда от нечего делать я залезла в ипотечный калькулятор и посчитала, сколько бы мы еще сэкономили, если бы стали платить каждый месяц всего лишь на 5 тысяч больше, сокращая срок ипотеки.

Что выгоднее: снижать срок или ежемесячный платеж?

Давайте объясняю на своем примере. До подписания акта приема-передачи была ипотека в рассрочку (платил только половину платежа), поскольку арендовал параллельно жилплощадь.

Тогда гасить сверхнормы нельзя было, после перевода второй половины кредита договор вступил в полную силу в плане досрочных платежей.

Срок ипотеки: 20 лет. Изначальный долг банку: 1,86 млн.рублей В конце июля я внес первый досрочный платеж. Он пошел на тело долга. Почему?

1. Первые два года на тело долга будут отправляться 11-17% платежа Согласно графику, только на 10-ый год оплата процентов и тела долга должны сравняться.

Отсюда следует, что если класть всего лишь 3000р.

сверху, то можно сильно себе помочь. Откуда их брать? Самый простой способ: не тратить 100р. в день на какую-то дичь. Согласно расчетам, если в моем случае докидывать 3000 каждый месяц, то ипотека сократится на 77 месяцев. 2. От тела долга зависят дополнительные платежи Страховка квартиры, страховка жизни и здоровья.

2. От тела долга зависят дополнительные платежи Страховка квартиры, страховка жизни и здоровья. Оплачиваются ежегодно. Если не платить, банк поднимет ставку. В чем логика? Банк же не хочет сильно рисковать, вдруг заемщик решит повторить ритуал из второго Дедпула.

Хоть потери компенсируются. В моем случае выходит так: 1. Величина страховки на жизнь и здоровье: 0.43% от тела долга 2.

Величина страховки на жилье: 0.23% от тела долга Сокращая тело долга (срок), величина страховки снижается и уменьшается количество походов в банк для ее оплаты.

На практике, уже удалось сократить ипотеку до сентября 2038г. Ипотеку брал в октябре 2018г.

и не забываем, что первые 8 месяцев платил половину платежа.

Когда лучше снижать размер платежа

РЕКЛАМАВ независимости от того, какой тип платежа прописан в договоре, аннуитетный или дифференцированный, вносить частично досрочную оплату выгоднее в первые годы кредитования. Это связано с тем, что в каждый ежемесячный платеж заложена выплата по основному долгу и оплата процентов.В первых платежах большая доля вносимых средств покрывает проценты, которые начисляются на оставшуюся задолженность: чем меньше долг, тем меньше будет переплата.Например, если вы берете 1 млн на 10 лет под 15% годовых, первая и последняя выплата будет выглядеть так:АннуитетныйДата выплатЕжемесячный платеж, руб.Основной долг (погашение/остаток), руб.Проценты, руб.3.12.1816 1333 804 / 999 19512 3283.11.2815 18714 996 / 0190Переплата составит 935 073 рублей.ДифференцированныйДата выплатЕжемесячный платеж, руб.Основной долг (погашение/остаток), руб.Проценты, руб.3.12.1820 6628 333 / 991 66612 3283.11.288 4398 333 / 0105Переплата: 756 038 рублей.Если досрочное погашение нацелено на уменьшение суммы платежа, то срок кредитования останется прежним, просто проценты будут пересчитаны с учетом нового остатка и, соответственно, размер ежемесячной выплаты изменится в меньшую сторону.Перед тем, как погасить кредит или ипотеку досрочно, уменьшив сумму платежа, а не срок, нужно понять в каких ситуациях это выгодно:

  1. У вас есть возможность вносить досрочные платежи маленькими суммами неоднократно и это не противоречит условиям договора: некоторые банки ограничивают количество дополнительных взносов.
  2. Вы понимаете, что ваша финансовое состояние нестабильно, в любой момент может ухудшиться. Тогда сокращение выплат поможет вам пережить возможный кризис и не допустить просрочек по ипотеке.
  3. За 1–2 года до закрытия ипотеки вы можете внести крупную сумму, понимая, что в дальнейшем у вас планируются расходы на другие нужды.

Важно: платеж будет изменен, начиная со следующего месяца, после дополнительного внесения средств.Рассмотрим, какая возможна выгода при единоразовой доплате для разных систем начисления процентов. За пример возьмем те же данные: 1 млн на 10 лет под 15% годовых, но при условии досрочного погашения на 100 000 рублей через семь месяцев после выдачи ипотеки.При аннуитетной системе, где все ежемесячные выплаты равны, увидеть результат досрочного погашения проще:Начальный платеж, руб.Платеж после частично досрочного погашения, руб.Переплата, руб.16 13314 469848 625При дифференцированных платежах, где каждая выплата меньше предыдущей, осознать разницу в ежемесячной экономии сложнее, однако попробуем представить это в таблице:Платеж за 03.06.19, руб.Платеж за 03.07.19 (следующий месяц, после доп.оплаты), руб.3.11.28 (последний платеж)Переплата, руб.Без внесения дополнительного платежа20 43619 9428 439756 038С внесением20 43617 8257 543684 771Получается, на следующий месяц после оплаты вы отдадите на 2117 рублей меньше, а последний платеж сократится на 896 рублей, при этом общая переплата уменьшится на 71267 рублей.Стоит отметить, что существенно на сумму переплат будет влиять погашение именно в первые годы кредитования, однако ощутить разницу в размере ежемесячного платежа можно только в последние 12–18 месяцев.Так, если при аннуитетном расчете, вы внесете 100 тыс.

рублей 03.07.2027, ежемесячная выплата сократится с 16133 до 9138 рублей, при этом экономия на досрочках составит всего 10909 рублей.

При дифференцированной системе ежемесячная сумма снизится с 10079 до 2507, а на процентах вы сэкономите 10667 рублей.РЕКЛАМА

Стоит ли досрочно погашать ипотеку – все плюсы и минусы

Можно ли досрочно погасить ипотеку и насколько это выгодно?Преимущества:

  1. возможность уменьшить долговые обязательства по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет;
  2. снизятся начисляемые проценты, поскольку основной долг станет меньше;
  3. уменьшится переплата банку.

Недостатки:

  1. необходимо заранее предупреждать банк о ДПИ, иначе платёж не будет засчитан;
  2. выгода налицо только если досрочное погашение производится в первые три-пять лет от начала оформления кредитного договора.
  3. ДПИ не выгодна кредитной организации, поэтому банки могут ввести ограничения;

Если вы хотите выгодно погасить задолженность по кредиту, то:

  1. убедитесь, что ограничения, предложенные банком, не делают процесс дороже;
  2. после частичного погашения продолжайте платить первоначальный размер ежемесячных взносов. Это позволит сократить общий срок ипотеки;
  3. при оформлении ипотеки особое внимание уделите условиям оформления частичного досрочного погашения;
  4. старайтесь платить ежемесячные платежи вовремя. Не допускайте просрочек, за которые придётся заплатить комиссию или штраф;
  5. не забывайте каждый раз письменно уведомлять банк о внесении дополнительных средств в счёт погашения долга;
  6. реально оценивайте свои силы и имейте «финансовую подушку» на случай ухудшения материального положения.
  7. чем раньше вы начнёте досрочное погашение, тем меньшую переплату заплатите банку.

    Копить средства и погашать долг большой суммой не выгодно;

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Российские банки работают с ипотекой в 99% случаев по системе аннуитетных выплат.

Их суть в том, что сначала гасятся преимущественно проценты по кредиту, а потом выплачивается банковский долг (тело займа). После досрочного погашения параметры кредита изменяются, так как изменяется размер задолженности перед организацией.

Поэтому сотрудникам банка приходится переделывать график платежей. Предлагают:

  1. сократить срок кредита при неизменном ежемесячном платеже;
  2. уменьшить платеж, но оставить то же количество месяцев выплат.

При досрочном погашении ипотеки что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

При первом варианте ежемесячная нагрузка не уменьшается, а проценты становятся ниже из-за более короткого срока. Второй вариант предусматривает снижение ежемесячных платежей, семья освобождается от возможной непосильной нагрузки в кризисный период.

Коротко о способах

Условия досрочного погашения ипотеки прописываются в кредитном договоре. Законодательно за заемщиками закреплено право полного и частичного расчета.

В случае с единовременным внесением остатка по займу вопросов не возникает. Обязательства считаются исполненным в день оплаты. Внесение сумм, превышающих ежемесячный взнос, но недостаточных для полного закрытия кредита, требует особого внимания.

В этой ситуации банк обязан изменить график платежей. Коррекция проводится двумя способами:

  • Снижение взносов. Срок соглашения о займе остается неизменным, однако платеж пересчитывается. Уменьшение происходит за счет сокращения основной задолженности.
  • Сокращение срока кредитования. Банк не изменяет размер платежа, но сдвигает дату окончания договора.

Договорами нередко вводится минимальная сумма, которую может заплатить заемщик сверх ежемесячного взноса.

Такие ограничения обусловлены стремлением банков сократить частоту перерасчетов и упростить процедуру.

Когда лучше погашать ипотеку досрочно?

Порядок досрочного погашения подробно прописывается в каждом договоре, но для большинства кредитных программ можно выделить общие рекомендации — они позволят брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно с выгодой:

  1. Гасить кредит к концу срока тоже выгодно. Просто к финалу выплат основной долг меньше, как и начисляемая на него ставка, а значит — и экономия не такая высокая, как вначале кредитования;
  2. Возвращать долг банку разрешается на следующий день после оформления — т.е. со второго дня ипотеки;
  3. Если гасить кредит, начиная с первых месяцев, будет сэкономлено больше средств. Здесь действует правило: чем скорее уменьшается размер основного долга, тем меньше процентов будет начисляться за весь период ипотеки;
  4. Бытует миф, что единоразово погасить ипотеку нельзя: из-за потери процентов банки внесут заемщика в черный список. Но бояться нечего — на кредитную историю досрочное закрытие кредита не повлияет.

И последний нюанс, который стоит учитывать жителям нашей страны, — это инфляция, в отдельные годы превышающая ставку по ипотеке. Если такая ситуация складывается в экономике, досрочно погашать невыгодно: взятый кредит будет постепенно дешеветь сам, без преждевременных выплат со стороны заемщика.

Ипотека на вторичном рынке от ТрансКапиталБанка — от 7.99% Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+