Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Можно ли продать место в пятерочке

Можно ли продать место в пятерочке

Можно ли продать место в пятерочке

Почему в Пятерочке свирепо впаривают товары с касс?

Если на предложение приобрести пакет, покупатели реагируют нейтрально, то впаривание товаров по акции воспринимается негативно. Почему продавцы так настойчиво пытаются продать товары с касс?Зачем они это делают?Высокое руководство уверенно, что при должной сноровки, с касс можно продать и лед эскимосу. Считают следующим образом. Если через магазин проходит 1000 человек, а средний чек составляет 320 руб, то общая выручка будет 320 000 в день. Если же каждому второму продать тушенку за 60 рублей, то выручка уже будет 350 000.

Это прирост на 10%.По цифрам все замечательно. Осталось самое простое — продать эту тушенку каждому второму.В Пятерочке норма проникновения акционного товара в чек — 2%. То есть из 100 покупателе 2 человека должны взять эту замечательную тушенку.

Если товара на кассе 4, то из 100 покупателей 8 человек должны уйти домой с дополнительной продажей в руках.Мотивация продавца.Лучше всех продают с касс в торговой сети Дикси. У них это поставлено на строгий контроль. Выдают работнику план на день.

Мол, 20 шоколадок должен сегодня продать. Все, что не продал переносится на следующий день.

В пятницу все, что останется покупаешь себе домой.

Да, фашизм, но эффективно.В Пятерке продавцу не платят за прямые продажи, но платят по 9 коп за каждый пик. Это внесение одного товар в чек. Провел товар над сканером — один пик.

Если кассир не проговаривает алгоритм и не предлагает акционные товары, то его отправляют на выкладку в торговый зал. Выставлять продукты проще, чем работать с людьми, но зарплата меньше.Как контролируют продажи?Как узнать, что этот товар продан именно с касс? Возможно покупатель просто взял его с полки?
Возможно покупатель просто взял его с полки?

По камерам или самостоятельно сидеть рядом с кассами и слушать, что там происходит. По этому товар с касс расставляют по всему магазину, расхваливают, подкидывают в тележку. Если очень нужно продать, то можно убрать все кофе с витрины, оставив только акцинное.На магазин выставлен план.

Если он не выполнен — огребает руководитель, следом директор, самый большой нагоняй достается работникам на кассе. Это не просто устный выговор, по данному вопросу всегда наказание = депремирование.Не стоит агрессивно реагировать на предложение купить кофе по акции.

Кассир просто старается делать свою работу и не лишиться рубля.

Обязанности франчайзера:

  1. консалтинговое сопровождение на всех этапах организации;
  2. плановый контроль за деятельностью точки;
  3. обучение персонала на базе собственного учебного центра;
  4. предоставление подробных консультаций для франчайзи по любым вопросам, касательно торговоой точки.
  5. консультации по поводу ремонта помещения, оснащение его оборудованием и прочие технические моменты;
  6. разработка маркетинговой политики;
  7. поставка продукции от собственных партнеров до 92% всего ассортимента магазина, исключая алкоголь;
  8. предоставление сотрудникам фирменной одежды;

Обучение и поддержка Франчайзинг Пятерочка заключается в передаче франчайзи всех бизнес-технологий компании розничного продуктового магазина. Осуществляется полное сопровождение вновь открытого магазина, а именно:

  1. поставка товаров с централизованных складов по единым ценам;
  2. полная юридическая поддержка франчайзером;
  3. сопровождение заключения договоров на поставку оборудования и товаров на единых условиях;
  4. обучение и грамотный подбор персонала.

Расходы и прогноз окупаемости Помимо первичного взноса 1 000 000 необходимо подготовить и грамотно оборудовать помещение.

Средняя сумма 5 000 000–8000000 рублей, после чего агентское вознаграждение франчайзи составляет 13–17% от товарооборота, часть из которого идет на текущие расходы и обслуживание магазина. Остаток средств является прибылью для клиента франчайзинга Пятерочки.

Приблизительный срок окупаемости от года до двух.

При условии удачно выбранного места и отсутствия конкуренции, доходы предпринимателя могут доходить до 1 млн руб/мес. в больших городах.

Почему покупают помещения с арендатором «Пятерочка»?

Инвестируя в коммерческую недвижимость, любой покупатель сравнивает потенциальную доходность от приобретаемого помещения с другими инвестиционными продуктами.При выборе помещения с арендатором, главным фактором является надежность, долгосрочность и стабильность арендатора. Последнее время огромный спрос наблюдается на помещения с арендатором «Пятерочка».

Не секрет, что арендная плата для арендатора формируется из определенного процента от товарооборота которую арендатор готов платить за аренду.Перед тем как «Пятерочка» подпишет договор аренды с арендодателем, проходит долгий процесс согласования условий: -технические условия (зона разгрузки, планировка, электрическая мощность).-коммерческие условия, так как договора подписываются на срок от 7 до 15 лет, важно предусмотреть и согласовать условия которые могут возникнуть в будущем.Отдел развития «Пятерочки» изучает район открытия магазина, количество и «качество» потенциальных покупателей, наличие конкурентов на текущий момент, и количество помещений по соседству в которых могут разместиться потенциальные конкуренты. С момента принятия объекта в разработку и до подписания договора аренды помещения, проходит от двух до пяти месяцев.Инвестиции на открытие нового магазина составляют от 30 млн.

рублей, ошибки в неправильной выбранной локации практически минимальны. Покупатели готового арендного бизнеса с «Пятерочкой» пропускают все трудности согласовательных моментов с арендатором, и приобретают сразу «готовый товар».Перед покупкой всегда можно ознакомиться с договором аренды и оценить насколько для вас приемлемы согласованные условия.

Популярные вопросы от покупателей помещения с «Пятерочкой».Что если, «Пятерочка» будет просить скидку на аренду: у вас подписанный и зарегистрированный долгосрочный договор аренды с прописанными всеми условиями аренды, собственник сам решает, дать или не дать скидку.

А если, я не дам скидку и «Пятерочка» съедет: как правило если у магазина плохая покупательская способность, то принимается ряд мер по спасению, таких как переформатирование, уменьшение арендуемой площади, сдача прикассовой зоны в субаренду. Арендатору не выгодно закрывать действующий магазин при первоначально больших инвестициях в его открытие.

Если же произошло расторжения договора аренды, то у вас остается помещение с ремонтом, которое проще сдать другой продуктовой сети. «Пятерочка» арендует большие площади от 400 м2, можно рассмотреть сдачу помещения по блокам и тем самым получить более высокий арендный доход.Если «Пятерочка» планирует освобождение помещения, своим покупателям мы рекомендуем дать арендатору льготную пониженную арендную плату до момента пока вы не найдете нового арендатора. Тем самым вы компенсируете простой помещения.Если, я захочу быстро продать помещение: помещение с надежным арендатором, достаточно быстро можно продать по рыночной окупаемости.

Востребованная окупаемость на сегодня – 10 лет.С какого момента «Пятерочка» будет мне платить: с момента перехода права собственности, вы уведомляете арендатора о смене собственника, прикрепляете в уведомлении выписку ЕГРН и свои банковские реквизиты. Брокеры компании «MalinaProperty» активно следят за трендами, формируют готовый арендный бизнес, сегодня мы продаем более 80 помещений с «Пятерочкой» в Москве и Московской области. Цены на такие помещения начинаются от 30 млн.

рублей.Мы работаем 24/7 и регистрируем сделки за 3- 5 дней. Всегда рады новым покупателям.Звоните +7-495-374-90-77 и выбирайте на сайте malinaproperty.ru, бесплатно проконсультируем и предложим варианты.

Работаем быстро, комиссию с покупателей не берем!

Почему бывает, что в соседних Пятерочках цены отличаются

Понятно, что в разных городах цены отличаются (даже в федеральных торговых сетях), но почему это касается магазинов, которые стоят через дорогу друг от друга?

Регулярно задают этот вопрос.

Какие есть основные причины?ОткрывашкаВ открывающихся магазинах ставят специальные цены на основные товары-маркеры. Это привлекает покупателей и создает впечатление, что торговая точка бюджетная.Когда музыка отыграет, шарики сдуются, а рекламную растяжку «мы открылись» снимут, то цены вернут до уровня регулярных.

Первые несколько недель можно радоваться.АнтимагнитСамая частая причина разницы цен в Пятерочках с одной улицы — это ближайшие конкуренты. В 90% случаев все из-за них.Существуют специальные программы «антимагнит», «антидикси» и тд.

Если рядом расположена точка другой сети, то ценник на некоторые позиции будут специально подстроен под конкурента.Принятие решения о вводе таких спеццен происходит после запроса от руководства.

Смотрят на величину ассортимента, физическую удаленность, товарооборот Пятерочки и конкурента.ФраншизаПоследнее время слышал только про закрытие франчайзинговых магазинов.

Слишком часто в них проворачивают мошеннические схемы или просто неудачно выбирают локации.Насколько знаю, новый магазинов по этой схеме компания больше не открывает.В магазинах по франшизе цены могут отличаться от магазинов в собственности.

Они имеют возможность самостоятельно слегка корректировать цены.»Клиника»Клинические магазины. Если объект не приносит денег, а только генерирует минус для компании, то он переводится в разряд «клинических».В стройку вбухали 15-20 мультов, аренда космическая, а товарооборот маленький. Бросить жалко, тащить тяжело.
Бросить жалко, тащить тяжело.

Что с таким добром делать?Начинают пробовать все варианты.

Например, сократить персонал или увеличить площадь субаренды.

Часто в «клиниках» устанавливают специальные цены. В зависимости от района и окружения.Ценник устарелК сожалению, это частый вариант. В одном магазине меняют ценники, а в другом «забивают» это сделать.

Рекомендуем прочесть:  Кофейня на колесах бизнес план

Не буду про причины, просто это такая данность.Отсюда может показаться, что цены в соседних магазинах отличаются, хотя проблема именно в смене бумажек.Дату печати всегда можно посмотреть в правом нижнем углу. Если ценник висит уже пару месяцев, то есть вероятность, что его актуальность потеряна.Если вам кажется, что в одной Пятерочке получается покупать продукты дешевле, чем в другой, то вероятно, что вам совсем не кажется. Так действительно бывает. Пользуйтесь.Ставьте лайк, делитесь, подписывайтесь

КАК ЭТО РАБОТАЕТ.

100-200 человек скидываются деньгами. Покупают помещение, в котором УЖЕ сидит арендатор.

Нанимают управляющую компанию. Раз в месяц получают деньги с аренды

Начали ребята из “Активо” красиво и с размахом.

Но очень глупо.

Инвестором предлагалось вложиться в объект, стоимостью более чем 1 миллиард рублей в центре Москвы на Тверской.Слава Б-гу, что первый блин оказался комом. Средства привлечь не удалось.

Нет ничего глупее, чем покупать коммерческую недвижимость по рыночной цене в самом дорогом месте страны. Выгоду вы там не получите. Намучаетесь с арендаторами, которые будут постоянно съезжать. Красиво, можно попонтоваться перед друзьями, но денег в этом вообще нет.Через пару месяцев у фонда произошел пивот.

Они совершили ряд шагов, которые позволили сделать продукт очень соблазнительным:

  1. Выбрали самую удачную нишу в коммерческой недвижимости — стрит-ритейл. Последнее на чем люди будут экономить в кризис — это продукты.
  2. Ушли подальше от центра Москвы. Решение очень грамотное. Именно там вся доходность. Больше скажу, по настоящему крутая доходность будет в малых городах России. Жду когда у “Активо” появятся больше объектов в локациях с населением менее 200.000 человек.
  3. Форма ЗПИФ — это защита от дебилов. Если у объекта более одного собственника, то рано или поздно мы приходим к ситуации когда кто-то (обычно идиот) пожелает поставить там палатку с шаурмой. Здесь это исключено. У пайщиков есть только право получать платежи, продавать паи, продать весь объект и голосовать по важным вопросам.
  4. Никаких строек, котлованов и прочих авантюр. Проект покупался с уже готовыми арендаторами. 2-3 месяца после покупки, и тебе начинает капать денежка.
  5. Выбрали самый правильный формат магазинов — сети шаговой доступности. “Ашаны” и “Метро” к тому времени стали заметно сдавать позиции “Пяторочкам” и “Магнитам”.
  6. Внедрили принцип 1 объект = 1 фонд (1 ЗПИФ). Самая главная неприятность паев заключается в том, что сначала ты вкладываешь в одно, а потом тебе начинают запихивать совершенно другое. Тут это было исключено. Ребята покупали магазин, ставили его на баланс фонда и в Уставе запрещали потенциально опасные действия, которые могли бы ухудшить положение инвесторов.

Появился первый нормальный объект — магазин “Пятерочка” в Люберцах.

Прогнозируемые финансовые показатели были соблазнительными.

Была проведена понятная процедура Дью Дилиженс (это когда под микроскопом изучают все возможные подводные камни).

Я рискнул и вложил небольшую сумму в объект.Плюсы

  1. 11-ая доходность в недвижимости — это космос для вчерашних квартирных рантье.
  2. Порог входа 400.000 рублей — колоссальное преимущество. Нет необходимости вбухивать весь капитал в один магазин.

    Можно очень неплохо диверсифицировать портфель

  3. Налоги за меня платит управляющая компания (“КСП Капитал” и “Альфа Капитал”).
  4. Индексация 3% ежегодно.
  5. С удивлением обнаружил, что у меня есть белый НДФЛ от сдачи объектов.

    И его можно забирать обратно у государства. Например, при помощи ИИС.

  6. ЗПИФ в некоторых вещах превосходит REIT.

    Во-первых, моно-объект, а не авоська из непонятных объектов. Во-вторых, не ведет себя как акция, практически отсутствует волатильность.

  7. Никаких хлопот.

    Раз в месяц я получаю деньги на карту.

    Ни разу не был на объектах!:)

Минусы

  1. За беззаботность с меня берут приличные деньги. Сейчас я получаю около 10-11% в рублях.
    Если бы объектом я занимался сам лично, то доходность достигала бы 14%.

    Вот такая плата за лень.

  2. Сам пай скорее всего неликвиден. Если я захочу сейчас продать его, то мне придется искать покупателей среди своих друзей.
    “Активо” заявляет, что у них есть вторичный рынок. Но думаю, что и там придется ждать покупателя многие месяцы.

    С другой стороны… а зачем продавать пай с такой доходностью?

Риски

  1. Гиперинфляция.
    С удивлением обнаружил, что продуктовые сети платят за аренду процент от выручки.
    Это прописано в договоре. Подорожали продукты, увеличилась выручка, увеличились арендные отчисления.
  2. Законодательные риски.

    Например, если магазин будет стоять очень близко от школы, то ему запретят продавать алкоголь и табак. А это львиная доля выручки. Защита — диверсификация.

  3. Cъезд якорного арендатора.

    Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля.

    Спасение здесь только одно, диверсификация.

    Сейчас у меня в портфеле сразу несколько магазинов.

  4. Появление конкурентов рядом.

    Это проблема. Они могут сожрать более половины трафика.

    Защита от каннибализации — снова диверсификация.

  5. Физическая утрата объекта (пожар и др.).

    Обычно подобные объекты страхуют.

ЦифрыРазмер “бумажной” коммерческой недвижимости в моем портфеле не превышает 20% (ЗПИФы и американские REIT)Сейчас я владею сразу несколькими магазинами — “Пятерочка”, “Виктория”, “Перекресток”, “Лента” и др.Вот показатели одного из объектов.

Чистая десятая доходность.

Средняя окупаемость объекта — 7 лет.Частота выплат — ежемесячно.Срок действия фонда — 15 лет.

Дальше собираемся и решаем что делать с объектом. Продавать или доить дальше.Смотреть показатели и отчеты УК можно тутСпрашивайте в комментариях, если про что-то забыл.НаблюденияЗа время изучения инструмента я узнал много интересных подробностей. Расскажу про них:

  1. Зачем некоторые люди лезут в строительство таких объектов? Обычно ради двух вещей. Первое — любимая локация. Вот хотят они Подмосковье, и все тут. И окупаемость в этом случае может быть до 5 лет.
  2. Если объект решают продать, то обычно в Договоре есть пункт, что преимущественное право выкупа есть у самого магазина.
  3. Меня всегда мучил вопрос: а почему сети сами не покупают магазины. Менеджменту в свое время нужно было делать выбор — либо быстрая экспансия, либо покупка недвижимости для себя. Думаю, что рано или поздно они придут к модели полного выкупа объекта.
  4. Идеальный вариант для владельца когда магазин сам платит поставщикам коммунальных услуг.
  5. Моно-объекты с якорными арендаторами рулят. Якоря сами по себе генерируют трафик. Проще потом сдать остальные площади более мелким арендаторам.
  6. Зачем вообще кто-то в здравом уме продает такую недвижимость? Ну, это рынок. Кому-то всегда нужны деньги. Кто-то затыкает дыры в других бизнесах. Кто-то разводится и делит имущество. Кто-то навсегда покидает Россию.

Зачем я сижу в подобных инструментах?

  1. Напомню, что я — доходный инвестор.

    Сейчас у меня нет ни зарплаты, ни поступлений от бизнеса. Мне нужно на что-то кушать. Очень сложно найти инструмент с доходностью 10%+ и с ежемесячными поступлениями.

  2. Опыт.

    Я хочу разбираться не только в доходных инструментах фондового рынка.

  3. Возможно, что следующий кризис будет сопровождаться мощной инфляцией. Мне нужна защита от этого явления. Рента от процента с продуктовой выручки — прекрасный инструмент.

    Подорожали хлеб и молоко — повысились отчисления в мою копилку.

  4. Я довольно нервно переносил ранее виртуальные просадки портфеля. Очень ценю крепкий сон. В этом инструменте почти нулевая волатильность. А значит часть моего портфеля не скачет как необъезженная лошадь.

Есть ли аналоги у “Активо”?Есть.

Недавно наткнулся на ВНИМАНИЕ! Ничего про них не знаю. Сам туда ни разу не инвестировал. Ваши деньги — ваша ответственность.

Ставьте лайк, если статья понравилась.Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.И подписывайтесь на самый нескучный по инвестициям @pensiya35

Контактная информация​

Сергей Александров,​​руководитель направления, департамент по развитию федеральной торговой сети «Пятёрочка»​T: +7 (495) 662-8888, доб.

20-350 E: ​ Илья Ашихмин, менеджер направления по обратному франчайзингуT.: +7 (495) 662-8888, доб. 47-101​Е: КОРПОРАТИВНЫЙ ЦЕНТР 119049, Россия, Москва ул. Коровий Вал, 5, стр. 1 Тел. +7 (495) 662-88-88, +7 (495) 789-95-95 Факс.

+7 (495) 662-88-88, доб. 61-145 Быстрые ссылки Сайт Социальные сети © 2015 X5 Retail Group N.V.

Как стать совладельцем магазина “Пятерочка”. Часть 2

Я беседую с Александром Ашрафулиным.

Саша — очень крутой эксперт в сфере коммерческой недвижимости. Причем эксперт в отдельном сегменте — стрит-ритейл. Его мнение очень ценно для меня.

Делюсь с читателями очередным “алмазом”.Ранее уже писал про мой опыт в этом сегменте. Вот вам альтернативный подход.Стиль автора, орфография и пунктуация сохранены.

В чем суть твоего продукта?Продаем коммерческие помещения с действующими арендаторами, по которым заключен долгосрочный договор аренды от 7 до 10 лет.Почему рядовой инвестор должен перекладываться из рентной жилой недвижимости? Это вообще безопасно?Потому что доходность на сегодня в два раза выше, чем доходность при сдаче жилой недвижимости.

Ты можешь продать свое жилье, в котором живешь, с условием того, что будешь его арендовать. Далее войдешь в коммерческую недвижимость. Доход от коммерческой недвижимости будет вдвое перекрывать аренду своего жилья.

Я думаю, что больше ничего не надо говорить.

Всем все понятно, если умеете пользоваться калькулятором.Какой порог входа?Порог входа начинается с 10,5 млн.

рублей на сегодняшний день (по нашим объектам). Можно купить удаленный объект, он будет стоить дешевле. Но такие предложения появляются не часто.

Их быстро разбирают. Покупателей в таких чеках сильно больше.Ты приводишь расчеты доходности. Цифры реальные? Можешь назвать доходность по уже работающим объектам?Да, цифры реальные, но это арендные обороты магазинов.

То есть не учтен налог с дохода и расходы по содержанию.Простой пример – недавно был продан объект «Пятерочка» с арендной платой 300 тыс.

рублей в месяц за 8,3 года окупаемости. Это 100 месяцев, 30 млн. рублей.С 300 тыс. налоговый расход ИП при упрощенной системе налогообложения 6% — 18 тыс.

рублей. Общедомовой взнос 12 тыс. рублей в месяц. Вот, в принципе, все расходы по этому объекту.

Эксплуатирует арендатор сам. Чистит снег, вывозит мусор, охраняет, освещает.Получается, если мы вычтем из 300 тыс. два расхода, то узнаем реальную окупаемость и реальную доходность.

С другой стороны, с каждым годом увеличиваются обороты самого магазина.

То есть увеличивается арендный платеж за счет того, что есть параметры «% от РТО» и индексация.Резюмируя. Налоги и общедомовые взносы удлиняют окупаемость.

А работающий процент от товарооборота и индексация ее укорачивают.

8,3 – расчет по первому году. В реальности он окупится за 7 лет.

Если будет кризис и продукты подорожают в 1,5-2 раза, то окупаемость может сократиться до 5,5-6 лет.Через какое время я начинаю получать свой первый доход?Входим в сделку, подписываем договор купли-продажи, сдаем на регистрацию. В договорах настаиваю на следующем пункте —

«аренда новому собственнику полагается с момента перехода права собственности»

.

То есть с даты, которую ставит сотрудник Росреестра. Дальше происходит взаиморасчет по текущему месяцу покупателем и продавцом, а со следующего месяца аренду получает уже новый собственник.

Жирный плюс против покупки не сданного объекта.

Кэш идет с даты регистрации, а не после нахождения арендатора.Кто в здравом уме будет продавать такие сладкие объекты?Первая категория – это люди, которые создают такие объекты. Либо строят с нуля, либо адаптируют объект под такого рода бизнес. Затем сдают его в аренду. И продают.

Зарабатывают за счет разницы между вложенными и проданными средствами. То есть создают быструю капитализацию. В процессе продажи получают аренду.

Тоже неплохая прибавка.Второй тип – это люди уже купившие.

Кто-то женится, кто-то разводится. Кто-то расходится с партнерами. Кто-то укрупняется, хочет взять объект побольше.

Кто-то наоборот, хочет взять поменьше, а деньги завести в бизнес.Разные жизненные ситуации. Рынок есть сейчас. И он достаточно динамичный и ликвидный.Чем твой продукт лучше Aktivo.ru?

У них вот порог входа сильно нижеКаждый продукт чем-то лучше, чем-то хуже.

Здесь из явных преимуществ – это, конечно же более высокая доходность. Потому что нет расходов на управление.При владении паями ты платишь НДФЛ 13%. А тут ты платишь расход твоего юридического лица.

Например, ИП, если это упрощенная система 6%. Если у тебя какая-то еще деятельность ведется и есть куда показать расход, то работаешь по системе “доход минус расход”.

Налог составляет 1%.У них порог входа сильно ниже, но и ликвидность ниже.

То есть из полноценного объекта можно выйти быстрее.

Я не очень глубоко знаю как устроен вторичный рынок у паев “Активо”. Но мне кажется, что ликвидность там явно не лучше, чем ликвидность моно-объектов.То есть доходность и ликвидность — плюс.Цена входа — минус.По какому принципу ты выбираешь локацию?В первую очередь мне важно насколько себя комфортно чувствует арендатор на изучаемом объекте. Беру количество домохозяйств в радиусе, средний чек по магазину, оборот — все соотношу.Если в договоре прописаны отчеты собственнику, то все проще.Смотришь сколько платят, смотришь сколько торгует магазин, соотносишь цифры.Важен фактор личного комфорта, чтобы магазин находился именно там, где тебе нравится.Для кого-то комфортны магазины с доходностью 16-17% годовых.

Их устраивает, что объект расположен в городе за тысячу километров. А есть те, кто говорит, мне надо 9% годовых, но пусть это будет в шаговой доступности от того места, где я живу.Лично мне без разницы где находится магазин. Я им не управляю — эксплуатирует арендатор.

За 17% годовых можно купить и в Хабаровске.

Про какие риски ты обычно говоришь клиентам в момент покупки?Всех беспокоит то, что арендатор может съехать.

Это просчитывается математически.

Юридические риски смотрит юрист.

Технические риски тоже возможны. Мы проверяем соответствие документов тому, что требует арендатор по этому объекту.

Как правило если он уже там сидит, то 95% всех возможных технических и юридических рисков мы уже миновали.Как выйти из такого объекта?Если клиенты выходят из объектов, они тоже обращаются к нам. Мы их реализовываем. То есть тут проблем нет. Личный рекорд – от момента обращения к нам до реализации и подписания договора купли-продажи – 10 дней календарных дней.

Антирекорд – сложный торговый центр, продавался 1,3 года.

Вот диапазон ликвидности такого рода объектов. Это, естественно, при вменяемом подходе. Если ты принимаешь ту цену, которую мы рекомендуем к реализации.

Сейчас ставки Центробанка падают, естественно, такие объекты дорожают.Почему выгоднее брать объекты с якорным арендатором?Во-первых, долгосрочный договор аренды. Во-вторых, арендаторы вкладывают в объект от 7 до 15 млн. рублей. Делают там ремонты, неотделимые улучшения.

Они их сами охраняют, эксплуатируют. То есть вам не придется из Таиланда лететь обратно к себе на объект, чтобы ВДшкой смазать дверь, потому что арендатор просит вас это сделать.А что будет если съедет якорный арендатор? Беда?Чтобы съехал якорный арендатор нужны для этого причины.

Как правило, они съезжают только по причине низких оборотов. В большей степени по причине оборотов, которые не соответствуют той арендной плате, которую они платят на сегодняшний день.Быстро не съезжают, у них этот процесс долгосрочный. Они выходят на переговорный процесс к собственнику.

Объясняют ситуацию. Арендой мы не дотягиваем до того плана, который себе поставили. Собственник обычно отвечает, что займитесь маркетингом, делайте больше акций.

Поставьте промоутера, продвигайте сильнее объект, раскидайте по району каких-нибудь листовки в почтовые ящики. То есть, делайте какие-то движения по объекту, чтобы его раскачать.Делают, через несколько месяцев приходят и говорят: «Сделали все, не получается». Собственник спрашивают, что нужно.

Они говорят «Нам нужно сделать скидочку» 20, 30, 50, 100 тыс. рублей, зависит от объема объекта.

На такой-то срок мы попробуем эти деньги также пустить в маркетинг. Собственник соглашается, либо нет.Никто горячку не порет, не убегает с объекта.

Более 150 объектов прошли через меня лично. Съезд был только один в Архангельской области.

Там была проблема в том, что отключили отопление нескольких домов.

Было переселение, то есть какая-то глобальная проблема.Еще они съезжают там, где неадекватный собственник настаивает на своей аренде и не может дать временную скидку. Либо сделать скидку против возврата прикассовой площади, которую можно сдать еще тысяч за 30-50 рублей. Все это переговорный процесс, который вполне себе можно реализовать на выгодных условиях.У тебя на сайте куча объектов?

По какому принципу мне как инвестору выбирать из такого ассортимента? На что еще смотреть кроме доходности?Задаем ряд квалификационных вопросов, определяем профиль покупателя и уже исходя из этого, делаем предложение из нашего списка. На самом деле, критериев больше 10, по которым мы определяем какой объект кому предложить.

Почему некоторые клиенты лезут в стройку?

Ведь проще же зайти в уже готовый объект и сразу получать доход.Чтобы, как им кажется, увеличить доходность – все просто. Как правило, без опыта, ничего хорошего из этого не получается, люди замораживают деньги, надолго.Чтобы создать объект нужно что-то купить, оформить документы, построить, либо реконструировать. Все это должным образом зарегистрировать.

Подвести необходимые коммуникации, чтобы было правильно, разрешенный вид использования, назначение и т.д.Пройти все согласования, дальше договориться с арендатором, подождать все каникулы, все ремонты, все регистрации и только потом получать арендный доход. То есть цикл больше года, иногда и более двух лет.Для чего морозить деньги для этого мне не понятно.

Пусть этим занимаются профессионалы. Моя позиция. Я за то, чтобы получать деньги ежемесячно.

Дальше мы сами решаем, куда их вкладывать, тратить на себя, либо реинвестировать.Почему сети “Пятерочка”, “Магнит” и другие не выкупают свои же объекты?Потому что скорость их развития увеличивается в 2-3 раза. То есть стоимость объекта составляет 20 млн.

на открытие. А если покупать и открывать, то он может стоить 50, 60, 100 млн. рублей. Аренда для них – это очень быстрое развитие. Раньше что-то выкупали, сейчас не покупают вообще.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+