Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Заложенная квартира в ипотеку

Заложенная квартира в ипотеку

Заложенная квартира в ипотеку

Документы для займа под залог ипотечной квартиры

В первую очередь для получения займа под залог ипотечной недвижимости, необходимы документы подтверждения личности, а именно паспорт и идентификационный код. Помимо этого, необходимо также подготовить:

  1. Договор кредитования по ипотеке.
  2. Свидетельство регистрации собственности;
  3. Документы права собственности на недвижимость;

Стоит отметить, что последний пункт не всегда является обязательным и некоторые организации могут данный документ не потребовать. В некоторых случаях может также пригодится документ истории платежей по ипотеке.

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

Neil/FotoliaИпотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны.

Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

  • Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  • Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.
  • К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  • Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  • Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.Сбербанк

  1. Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
  2. Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи.

    Процентная ставка – от 12% годовых.

Восточный Банк

  1. Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых.

    Срок кредитования – до 20 лет.

    Обязательно страхование предмета залога.

ВТБ24

  1. Покупка готового жилья.

    Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых.

    Срок кредитования – до 30 лет.

Банк «Возрождение»

  1. Покупка готового жилья.
    Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых.

    Кредитование – до 30 лет.

АбсолютБанк

  1. Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек.

А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше.

Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.Текст подготовила Александра ЛавришеваНе пропустите:

Государство готово возвращать вам до 52 000 ₽ в год за инвестиции

Посчитайте на калькуляторе, сколько можете заработать на этом за 3 годаЛучшее за неделю06.0759K16207.0740K1408.0732K7Шорты07.0727K310.0724K5310.0722K906.0719K408.0715K70Екатерина Мирошкина, экономист06.0715K1407.0714K509.0711K110.0711K309.0710K4707.079K1910.079K30Шорты06.078K2408.077K408.077K809.076K28Екатерина Мирошкина, экономист08.076K408.076K608.075K1409.075K55Шорты08.075K3Шорты10.075K1609.075K5Шорты09.075K1308.074K2206.074K2606.074K8Подборки по теме

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные.

Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку. Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.
Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Преимущества и недостатки

Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика.

Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.Преимущества:

  1. В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
  2. Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
  3. Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
  4. Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
  5. При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.
  6. Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;

Недостатки:

  1. Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.
  2. В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
  3. Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
  4. В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
  5. Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;

В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.

Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом

Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит.

То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя.

Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку.
Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.

Без страха и упрека

Часть потенциальных заемщиков видит недостаток ломбардной ипотеки в более высокой нагрузке расходов на страхование. При кредитовании под залог приобретаемого жилья на период до оформления права собственности ряд банков требует только страхование жизни и здоровья.

При кредитовании под залог имеющегося жилья обычно страхуются три риска (жизнь и здоровье; недвижимое имущество; титул – потеря права собственности). Отказ от пакетной услуги «карается» заметным увеличением процентной ставки. Но далеко не все соискатели считают эти выплаты бессмысленными расходами.

Ведь это, по сути, обязательство страховщика оказать заемщику финансовую помощь при наступлении неблагоприятных событий в его жизни.

Кроме того, напомним, что обычно тариф по страхованию титула составляет 0,15% от размера кредита. При страховании жизни заемщика тариф зависит от возраста и пола (0,3-1,5%). А при страховании предмета залога (имущества) цифры также начинаются с 0,15%.

Таким образом, дополнительная нагрузка для заемщика ломбардной ипотеки будет незначительной. Наконец, теоретически у владельца залоговой квартиры может появиться следующая проблема.

«Если клиент планирует продать залоговую недвижимость для погашения кредита, не всякий банк даст согласие на такие действия»

, – подсказывает Ирина Ступаева.

Уточним: кредитор может воспротивиться, если денег от продажи «старой» квартиры будет не хватать для покрытия займа. Иначе говоря, не захочет оставлять долг без залога.

Но в этом случае можно вспомнить о новой квартире.

И, как поясняет управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева, при необходимости замена залога в ее банке возможна.

Иначе говоря, многие банки в подобных ситуациях идут заемщикам навстречу.

Кстати, берущий кредит под залог имеющейся недвижимости заемщик еще на стадии подписания договора должен допускать вероятность того, что ему может потребоваться продавать залог. А значит, собственник обязан заранее узнать позицию кредитора. Подытожим: при ближайшем рассмотрении проблемы, характерные для ломбардной ипотеки, или не слишком значимы, или решаемы.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  1. Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  2. Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  3. Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  4. Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
  5. Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий или .

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства.

– читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке. Сделка купли-продажи квартиры.

– смотри в Глоссарии по ссылке. На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – ), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом.

Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество.

После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Подайте документы

на кредит вместе с документами по недвижимости, оформляемой в залог, в . Мы рассмотрим ваши документы и примем решение. Срок принятия решения может составить до 5 рабочих дней.

Наш менеджер сориентирует вас, какие документы по передаваемой в залог недвижимости нужно собрать, и поможет сделать .

  • Условия предоставления в Сбербанке

    1. Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
    2. Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
    3. Первоначальный взнос не требуется;
    4. Выдача ипотеки производится только в рублях;
    5. Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

    В качестве залогового объекта могут выступать:

    1. Частные, дачные дома и коттеджи;
    2. Таун-хаусы;
    3. Квартиры;
    4. Земельные участки без построек.
    5. Гаражи;

    Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

    1. Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
    2. Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.
    3. Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
    4. Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
    5. Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
    6. Не принимаются постройки из дерева;
    7. Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;

    Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

    А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

    Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, , то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

    Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени. Нужно или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре.

    Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи. Чаще всего покупателю нужно предоставить только недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке.

    Но иногда могут потребоваться в зависимости от особенностей сделки. У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения.

    Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если — это пожалуйста.

    Как получить

    ипотеку под залог жилья?

    Каждый банк имеет свои требования к залоговой недвижимости, которые необходимо учитывать при подаче заявки на ломбардную ипотеку. Поэтому не лишним будет подать такую заявку сразу в несколько банков.

    Мы приготовили для вас универсальный алгоритм действий, которые нужно совершить, чтобы взять кредит под залог имеющейся недвижимости или под залог доли в квартире:

    • Пройти регистрацию документов в юстиции.
    • Сделать оценку недвижимости.
    • Выбрать банк.
    • Дождаться одобрения ипотеки.
    • Подписать кредитный договор, договор залога и закладную.
    • Ознакомиться с предложениями банков.
    • Получить деньги.
    • Подготовить банку необходимые документы на залоговую квартиру и по трудовой деятельности. Конкретный перечень документов лучше уточнять непосредственно в финансовом учреждении.
    • Подать заявки сразу в несколько банков.

    Нюансы, о которых стоит подумать заранее

    Некоторые, до конца не разобрав что такое заем под залог ипотечной квартиры, бегут в первый попавшийся банк за деньгами, что является не совсем правильным.

    Следует подумать о некоторых нюансах, которые могут отличатся в зависимости от выбора кредитной организации. В первую очередь это процентная ставка.

    Стоит выбирать наиболее выгодный для себя процент годовых, который не будет для вас обременительным.

    Также необходимо подобрать удобный график выплат, как правило профессиональные кредиторы подбирают это условие индивидуально для каждого клиента. Стоит подумать о возможности делать выплаты аннуитентными платежами, что позволит максимально быстро вернуть займ под залог квартиры.

    2. Какова причина продажи?

    Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д.

    Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась.

    Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производств на сайте ФССП России. Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет.

    Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту.

    Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.Ранее портал METRTV.ru рассказывал об , продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.

    Не нарушая границ

    Следующим минусом ипотеки с залогом имеющейся квартиры ряд специалистов считает выставляемые банком ограничения на использование полученных денег. Как напоминает Алексей Новиков, кредитование под залог имеющегося жилья делится на два типа. Целевой кредит – когда деньги выделяются непосредственно на покупку жилой недвижимости и их использование должно быть подтверждено документально.

    И нецелевой – когда средства могут выдаваться на любые нужды, при этом отчет не требуется.

    Но ставки по нецелевым кредитам выше, и заемщики вынуждены выбирать вариант, требующий отчета.

    «К минусам кредитования под залог имеющегося жилья можно отнести то, что фактическое использование кредитных средств возможно только на цели, изначально указанные заемщиком»

    , – поясняет менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» Лилия Чечельницкая. В случае непредоставления документов, подтверждающих целевое использование кредитных средств, банк вправе потребовать выплаты штрафа, а кредит будет признан нецелевым, что приведет к увеличению процентной ставки. С другой стороны, такой подход дисциплинирует заемщиков.

    Напомним, что сегодня средний срок одобрения кредита банком редко превышает три дня.

  • Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +